北市頂級豪宅再創天價,「勤美璞真」傳出以每坪304萬元,共10億元成交,即將推出的新建案「松濤苑」、「冠德」即將推出的新建案,傳出更可望以每坪380萬開出。中南部建案醞釀漲勢,今日南部建商證實,部分熱銷個案已上漲。至於北部豪宅市場雖具指標意義,但畢竟屬「小眾市場」,尤其政府現在對打房政策仍未手軟,建商在豪宅價位上,多數保守低調,不願敲鑼打鼓,就怕又惹怒中央高層。
部份建商喊漲房價,引發央行關切,表示將嚴控房貸。代書業者表示,其實自奢侈稅上路後,由於房市買氣一落千丈,銀行擔心風險,原本就一直在緊縮房貸,目前購買第二房,貸款成數只剩5~6成,相當於買2000萬元房子,約要800~1000萬元現金,而且利率多從2.25%起跳。至於第一次買房或名下沒有貸款的民眾,相對好很多,目前貸款成數多可達到8成,差一點地段也有7成左右,平均利率則在1.88%左右。
物價上漲引發房價跟著喊漲,央行總裁彭淮南點名房價納入物價監控。淡大產經系副教授莊孟翰表示,從房貸餘額來看,房市處於降溫中,但建商、售屋者有意利用這波物價上漲,乘機喊高房價,因而引起彭總裁的注意。
從央行公布的最新購置住宅貸款以及房屋修繕貸款餘額來看,房市是在降溫,以購置住宅貸款餘額來說,去年12月為5.274兆,今年2月降至 5.243兆,減少約300億元,修繕貸款也從4800多億降至4600多億。不過建築貸款餘額倒是持續增加,2月數據 (3月尚未公布)為1.43兆,較去年12月增加約244億元。就現況來看,大台北地區目前房市只是「風聲」很好,但實際有待觀察好。他直言,現在市場漲聲四起,主要是建商、售屋民眾希望搭上這波物價上漲,拉高房價出售,但能否成功還有待觀察,政府防範未然確有必要。
預售房市加速升溫,市調發現,北中南有23個推案,近來都在正式開案1個月內銷售達到5成;各地主力買盤略有不同,台北、台中以抗通膨為主,高雄則是自住換屋買氣湧現。明星學區如同捷運,是民眾購屋時最愛的選項之一,房仲業調查,在粥少僧多之下,明星學區住宅的漲幅也高人一等,以金融海嘯至今4年來看,北中南三大都會區明星學區多有1~5成漲幅,其中又以北市大直國中4年上漲54%名列第一。
台北市 4月看屋增2~3成
在台北市方面,主要是抗通膨的買氣,市調顯示,6個熱銷建案中,有3個是大坪數豪宅產品,包括台北一號院、長虹天璽等,主要買家都是為資金保值找出路的高 資產族群。其他熱銷的推案,有2個是套房產品,有1個為換屋產品。套房雖貸款不易,但現況顯示,仍受到投資性買盤的青睞。4月以來,各地指標建案人氣也持續上升,4月較3月看屋人數多有2~3成的增加。
新北市、桃竹多首購
新北市、桃園及新竹的熱銷產品,則多以首購產品居多,主要也是因為通膨隱憂所帶動。由於過去一年來在多項利空打壓下,房價並未下滑,觀望已久的首購族擔心這波物價上漲,可能帶動房價跟著上漲,因此加速出手。
台中 買氣大舉出籠
台中的熱銷建案則多為豪宅型產品,台中市建築公會理事長張麗莉表示,奢侈稅上路後,台中房市雖成交低迷,但長期投資置產買盤只是觀望,並未消失,這波通膨壓力來勢洶洶,讓這股買氣大舉出籠,出手速度也加快。
高雄 換屋族壓抑許久
高雄方面,京城建設經理周敬恆表示,高雄有部分買氣是抗通膨,但更多的是壓抑許久的換屋族,像是旗下換屋產品「京悅」,目前周來客就達80組,是之前的5 倍。高雄在地換屋族早在去年年初就一度積極進場,但被奢侈稅澆熄熱度,隨著高雄重大建設展開,民眾對房市信心持續升高,因而帶動高雄房市近期全面升溫。
大直國中周邊 4年漲逾5成
近年教育制度改革聲浪不斷,12年國教免試入學也將全面上路,不過對現行明星國中並沒有太大影響,家長仍熱衷購買明星學區住宅,以便將小孩送進明星學校,再加上民眾也普遍認同明星學區更具保值性,因此帶動明星學區房價持續上揚。
以過去4年來說,北市多數的明星國中學區住宅,漲幅多高於其他鄰近非明星學區的住宅,其中,漲幅較明顯為大直高中國中部、金華國中及敦化國中,相較於2008年的房價,漲幅達3~5 成,大直國中上漲54%最高。
另外在台中方面,則以位於西區的居仁國中漲幅近三成最多,台灣房屋智庫經理劉志雄表示,台中西區在2008~2012年間房價呈現微幅下滑,但居仁國中周 邊房價卻有高達29.7%的上漲,原因在於居仁國中鄰近台中女中旁,周圍有其他明星學校互相輝映,加上交通便捷,前往台中火車站及高鐵站都相當快速,所以 房價絲毫沒受到任何利空影響,仍然緩步向上。
至於高雄市則以苓雅區的五福國中4年漲幅36%居冠,當地房仲業表示,五福國中除具明星學區優勢,鄰近文化中心,文藝氣息濃厚,居民教育水準整齊,也是房價上漲主因。